开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押,应当承担法律责任

开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押,应当承担法律责任。


根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的第八条和第九条的规定,购房人在下列五种情形下可向出卖人要求赔偿:


(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人;

(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

(3)订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(4)订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(5)订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补助安置房屋的事实。


根据上述规定,无论是事前抵押还是事后抵押,只要开发商存在故意隐瞒行为,并由此导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,购房人完全可以要求开发商赔偿。





几何时,买房的售楼现场,人山人海,购房者排号抢房,然后就是埋头付钱签合同。这一切看起来都没什么不妥。但最近,有“较真”的购房者一纸诉状将开发商告上了法庭,理由是,开发商故意隐瞒“土地抵押”这一重大事项,并以先付款再签合同的方式希望瞒天过海,骗过购房者。而开发商则辩称,此做法都是目前各开发商最常用的方式,所做也全部符合规范,不存在欺诈情况。


  6月24日,此案开庭,但由于原被告双方供述事实有较大出入,法庭没有当庭宣判。
  焦点一:
  土地抵押情况应如何告知
  原告金先生今年1月份看中了杭州城北一楼盘的房子,售楼小姐说如果有意向,需要及时下定金。金先生仔细看了定金合同后,付了15万元定金并签了定金合同。
  今年5月份,原告金先生委托代理人前往该楼盘售楼处,签订正式商品房买卖合同。售楼处表示一定要先付一半房款再看合同,并表示合同是房管局的统一合同,代理人只得刷卡付掉45万余元首付。等售楼小姐将打印出的合同交给代理人,代理人才发现,合同第十三条“告知条款”写明:该楼盘的土地使用权已经抵押给中国某金融租赁公司和某信托公司,抵押金额为8.8亿元。
  金先生的代理人认为该合同有瑕疵,要求开发商做担保,但被拒绝。为免权益受到侵害,金先生拒绝签订该份合同。
  法庭上,双方争议的焦点之一就是:对于土地抵押这件事,与购房者到底有没有关系?如果要告知,什么样的告知方式是适当的?
  原告——购房者金先生的代理人阮剑豪律师认为,开发商从一开始就有意隐瞒“土地抵押”这件事,因为在定金合同里面没有提及“土地抵押”这件事,甚至直到签合同当天,他也是先付了款以后才首次看到合同,才看到合同中约定的“土地抵押”这一款项。
  而开发商认为,定金合同只是个用于签订正式商品房合同的预约,而《商品房买卖合同》还未成立及生效,因此,开发商不负有披露商品房抵押信息的义务。不过,开发商同时又坚持表示,已经按房管部门的要求,将《商品房买卖合同》示范文本在销售现场公示,在合同第十三条已经明确表明了关于“土地抵押”的情况。但原告表示从未看到过这个范本。
  原告认为,土地抵押对购房者来说存在很大风险,一旦后期资金发生困难,购房者很可能血本无归。但开发商对此有不同意见:“商品房开发建设所需资金巨大,开发商利用土地及在建工程进行抵押融资是法律允许的。只要在商品房初始登记完成前注销抵押,就不会影响买受人的房屋权属登记。”
  记者分析:在《浙江省商品房买卖合同示范文本》第十三条“抵押与相关债权债务”中有相关约定:“与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的,出卖人将相关情况(登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等)告知如下……”“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。”而且杭州市房管局规定,“一房一价”“商品房买卖合同示范文本”都必须在销售现场展示。
  问题在于,有几个人能在销售现场注意到那几张合同示范文本,又有几个开发商将“土地抵押”这类事项放在显要位置,并明确告知购房者了?记者问了几家开发商的营销人员,甚至他们也不清楚自家项目的“土地抵押”这一条有没有写在示范文本上,或者有没有展示在销售现场。
  焦点二:
  先付钱再签合同,还是先签合同再付钱
  签订《商品房买卖合同》时,究竟是先付钱还是先签合同?记者询问了几家开发商,得到的答复也是模棱两可。事实上,这两种方式,从中承担的风险不同。如果是先签合同再付款,购房者感觉比较符合正常程序;而如果是先付款再签合约,开发商会觉得相对有保障。
  到底先签约还是先付款,本来也没什么太大关系,但如果有购房者较了真,这个问题也值得探讨。在此案中,开发商表示,先签约还是先付款只是签订合同的具体形式。而原告购房者则认为,开发商有意先付款再签合同,是故意隐瞒土地抵押的事实。
  记者分析:目前大部分购房程序是先付首付款再签合同的。因为现在合同是网上备案,一旦打印,透明售房网上显示房源已经成交,无法再更改,到时如果购房者反悔不想付钱,就需要作退房处理。
  不过,既然销售现场有合同示范文本,在签订正式《商品房买卖合同》前,售楼人员可以拿示范文本给购房者看,当然,里面要打印的内容也都要诚实说清楚。这样,无论是先签合同还是先付款,都不会有类似的纠纷了。

对待开发商的土地抵押 既要谨慎又要理性



购房人在进行资信审查时,一个很重要的方面就是所购房屋的权属状况,而其中最关心的问题莫过于抵押了。如开发商的土地被抵押而又想购房时,就不知道该如何处理了。同样地,开发商对于土地抵押情况往往也是讳莫如深,躲躲闪闪,从而造成买卖双方的互不信任。抵押的房子到底能不能买?抵押的房子应该怎样买?作为购房人,对待开发商的土地抵押,既要谨慎,又要理性,对于开发商的抵押行为应有正确的认识。

一、开发商进行土地抵押的合理性


  在经济学上,根据行业的特点,可以将所有的行业分为劳动力密集型、技术密集型、资金密集型等类型。房地产业无疑属于资金密集型行业,即短期内需要投入大量的资金的行业。一个房地产公司,员工往往只有几十人,但需要的资金至少过亿元。这些资金主要用于如下方面:地价款、拆迁补偿费、工程款。这么大量的资金从何而来呢?通常情况下,开发商的自身资金是有限的,必须通过一定的方式融资。即使开发商自身有足够的资金,有时候为了规避风险,也不动用自身的资金,同样地进行融资。


作为融资的最主要渠道就是向银行贷款,但获得贷款的必要条件是提供合格的担保。而开发商能够提供也是银行容易接受的担保物就是已经获得的国有土地使用权,这是一种最主要的担保物。因此,购房人在审查时看到土地使用权被抵押也就见怪不怪了。利用土地使用权抵押担保获得贷款的操作程序一般为:抵押、融资、卖楼、还款。


  应该说,市场经济要求资金的高速运转,而开发商合理合法地利用资金的行为也不应该被指责。房地产开发中的资金运用行为构成一个资金链,而一个良性的资金链有利于房地产行业乃至整个社会的健康发展。反过来,要求房地产开发企业沉淀大量资金才能进行房地产开发是不合理也是不明智的。法律关系应该是对经济关系的合理反映。因此,政府对于开发商的抵押贷款行为应着眼于疏而不是堵;同样地,作为购房人,对于开发商的抵押贷款行为应重在防范而不是害怕。


  作为购房者,要防范开发商的土地抵押行为所带来的风险,就必须了解房地产抵押的法律知识。


  二、房地产抵押的法律知识


  什么是房地产抵押


  房地产抵押,顾名思义,就是抵押人以其合法的房地产用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人(债权人)有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押的房地产所得的价款优先受偿。


  哪些房地产可进行抵押


  并不是所有的房地产都可以进行抵押。在房地产开发领域,一般用来抵押的房地产包括:国有土地使用权、在建工程、期房、现房。由于房与地的不可分割性,所以在进行抵押时,房与地往往必须同时抵押。


  如何设定抵押权


  设定房地产抵押权,双方必须签订书面的抵押合同,然后向房地产管理部门办理登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。


  抵押物能否转让


  经抵押权人同意,抵押房地产可以转让。抵押房地产转让所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。


  抵押权如何实现


  抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。如抵押人未按合同规定履行债务,又未能与抵押权人达成延迟履行协议的,抵押权人有权处分抵押的部分或全部房地产,直至偿还全部债务。对于处分抵押房地产的方式,可以是折价、拍卖或者变卖,由抵押权人与抵押人协商。协商不成的,当事人可以向人民法院提起诉讼。处分抵押房地产所得款项,依下列顺序分配:(一)支付处分抵押房地产的费用;(二)扣除抵押房地产应缴纳的税款;(三)偿还抵押权人的债权本息及违约金;(四)剩余金额交还抵押人。


  三、购房人灵活应对房产抵押如何知道所购房产是否被抵押


  购房人要想知道所购房产的抵押情况,可以有三种途径:


  1.向登记机关查询。在北京市,办理房地产抵押登记的部门一般是市、区两级国土资源和房屋管理局的权属登记部门。因此,购房人可以去这些部门查询。应该说这种途径的查询结果是最权威的。但由于种种原因,一般购房人很难直接在登记部门得到接待。


  2.检查开发商的证件。即查看国有土地使用权证和房屋所有权证,看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况,则该房屋没有抵押给银行。检查开发商的证件应当注意三个问题:(1)应当坚持看原件。很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件,其中的原因之一就是土地被抵押了;(2)注意审查证件的真伪。有关的审查方法已经有很多媒体介绍过,这里就不详述了;(3)看清抵押的记载情况。


  3.通过媒体查询。从今年开始,为了方便当事人了解房地产的抵押情况,北京市国土资源和房屋管理局将北京市房地产开发项目抵押登记情况进行公示,即刊登在有关媒体上,购房人可以通过有关媒体了解自己所购房产的抵押情况。但这种查询方式的不足之处在于:具有滞后性,不能动态、准确地反映所购房产的抵押情况。


  如何购买已被抵押的房屋


  如果发现所购的房产或土地已被抵押,购房人该如何处理呢?需要告诉购房人的是:被抵押的房产不一定不能买。根据有关法律规定,在抵押期间,抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下,可以转让抵押物,但应将转让物已经抵押的情况告知受让人。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在实际操作中,如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话,在办理预售登记、产权过户时,必须取得抵押权人(一般为银行)的同意,由抵押权人出具同意办理的书面信函。需要说明的是,抵押权人同意抵押人办理预售登记或者产权过户并不意味着抵押权人放弃了抵押权。因此,有人认为“办理了预售登记的房屋就不会出现问题”的观点是值得商榷的。


  需要提醒开发商的是,应当明确地将房产抵押的有关情况告知购房人,否则会导致合同无效,从而在法律上使自己处于一个非常不利的地位,即购房人日后无论因何种原因要求退房的话,都可以以此为由。在通知购房人时,最好是取得购房人的书面确认,以免日后的纠纷。


  作为购房人,如果需要购买此类房产的话,可以参考以下办法处理:


  1.如果付款方式不是按揭贷款的话,购房人可以要求将与所购房产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人,由抵押权人解除对于该部分房产的抵押。


  2.如果付款方式是按揭贷款,而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话,可以约定,由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行,后者在收到该部分款项后,应当解除对所购房产相应部分的抵押。


  3.如果付款方式是按揭贷款,而贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话,这种情况相对比较简单,银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理,同时会间接地降低购房人的抵押风险。


  如何购买没被抵押的房屋


  如果经过调查,所购房产没有被抵押,则购房人是不是就可以放心大胆地购买呢?同样需要告诉购房人的是:没被抵押的房产不一定没风险。因为调查时没被抵押的房产,开发商不一定在此后就不会抵押。甚至在办理了预售合同登记之后,从法律上说,开发商仍然有权将该房产进行抵押。当然在实际操作中,权属登记部门不一定会给予办理。但权属登记部门的做法未必合法。因为签订销售合同之后,购房人取得的只是一种期权,房屋的所有权仍然属于开发商所有,房产的所有权只有在办理产权过户之后才转移给购房人。在转移之前,开发商当然拥有将自己的房产进行抵押等方式处置的权利,目前我国的有关法律对此并无禁止性规定。因此权属登记部门的合理做法有待于今后物权法的有关规定使其合法化。


  对于购房人而言,购买此类房产,可以在合同中规定,开发商不得将该房产及土地使用权进行抵押,并规定相应的违约责任和处理办法,甚至可以约定购房人有权随时检查开发商的国有土地使用权证。


  需要说明的是,以上的操作方法非常复杂,对购房人的法律知识有较高的要求。同时需要与开发商进行交涉,能否被接受,要取决于和开发商的谈判情况。因此,相对于对项目的审查,我们以前曾经介绍的对开发商资信的审查显得更为重要。


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  抵押房产要慎重


  房产抵押应当注意以下几个问题:


  第一,首先要核实抵押人对该房产是否拥有合法的产权,是否有权设立抵押权。因为在某些情况下,抵押人对抵押的房产不拥有或者不完全拥有所有权,或者在此之前该房产已经先行进行了抵押等等,那么他所作的抵押行为就有可能自始无效。比如某人虽然在名义上一直使用该房产,对外宣称其拥有该房产的所有权,但实际其只是一个管理者,或者仅仅是该房产的共有权人之一。所以首先要让抵押人出示房屋所有权以证明其权利。其次,要看该房产现在的权利状态如何。


  第二,根据《房地产管理法》第四十九条的规定,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。抵押合同的主要条款有:1.双方的自然状况;2.被担保债务的基本情况;3.抵押物的详细描述、状态;4.抵押物在抵押关系存续期间的保管、收益、意外损失的责任、保险及保险收益;5.违约责任及争议解决方式;6.抵押的期限;7.抵押物清偿方式等等。


  第三,由于抵押物具有不动产的特殊属性,因此根据《房地产管理法》第四十八条的规定,应当凭房屋所有权证书到房屋管理部门进行房地产抵押登记。抵押登记有三个意义,一是对抵押权人权利的确认,保障其合法权益;二是将该房产抵押的情况通过房屋管理部门公示于众,以保障其他人的利益;三是限制了抵押人可能在此期间处置该房产的可能。