买房未过户就再次出售或多次转手,如何过户?

  律师提示:买房未过户就再次出售或多次转手,如何过户?


   在二手房买卖过程中,经常出现这样一种现象,房屋产权并非登记在卖方名下,该房是卖房人之前向产权人购买的,双方签订了房屋买卖合同,且付款、交付都完成,但并未办理过户。甚至,这期间经过了多次转手买卖,均未办理过户。

举例说明,某处房产的产权登记在甲名下,甲卖给乙后,乙又卖给丙,甚至丙再卖丁等等等等,这期间一直没有过户。大家都知道房屋所有权以登记为准,当最后一个买家要求过户时,怎么办?

按实际购买顺序一次一次过户显然不太现实,如果甲愿意配合办理手续,可以由甲和最终买家做一份合同过户,但如果甲不配合呢?那只能起诉了,起诉谁呢?这是个问题。

很明显,除了乙是直接同登记产权人签订买卖合同外,其他的丙、丁等人都同产权人甲无合同关系,而房产过户必须产权人甲配合,这种交易方式,风险是不用说的,但如果真的发生了,法律上要怎么处理?怎么才能过户?

按北京市高级人民法院的指导意见的精神,这种情况,最终买家起诉其前手要求过户的,法院可追加房屋产权人也就是甲作为第三人参加诉讼,如果这期间的交易都没有问题,也无特殊约定和情况,可以判决办理产权转移登记。

应该说,北京法院的这种处理方式,应该是灵活的、公平的,且有利于减少纠纷,因为如果卖方不是登记产权人,最终买家单独起诉卖家,法院无法判决过户,起诉产权人,双方又没有合同。但如果这期间的多次转让如果均是各方的真实意思表示,完全推翻,涉及的法律关系和麻烦又很多,也不利于稳定。

李海军律师提示:

尽管北京法院就此类交易给了一个解决办法,但是从律师的角度,还是建议大家尽量不要参与这类有风险的交易,因为这其中任何一个环节出了问题,都可能导致最终无法过户。所以,在购买二手房时,应首先审查卖方的是否是登记产权人,以免陷入不必要的麻烦中。