房款已支付且房屋已交付，但尚未过户，如何认定房屋产权归属
李海军律师按：共有产权人出卖共有房屋时，应当注意履行合同法中的全面履行原则，适时适当地协助买受人办理产权过户手续。全面履行原则，是指当事人按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的履行方式，全面完成合同义务的履行原则。同是双方当事人根据自己的实际需要而订的，合同中的各项条款都反映了当事人所追求的目的和实际承受能力，如果不严格按照合同条款全面履行，权利人的合同目的就可能落空，从而造成很大的经济损失。所以，当事人应全面履行自己的义务。
【案情简介】
史3、史4、史5、史6系同胞兄妹；史6与张女士系夫妻，是史1的父母。史3、史4、史5、史6的父母史7、翁女士与史6、张女士、史1是系争房屋的产权人。2005年11月29日、12月1日，史7、翁女士相继去世。史3、史4、史5、史6即继承了上述房产中属史7、翁女士的房产份额。
2006年9月28日，史6出具了收条一份，内容为：“今收到史2购买系争房屋全部房款人民币40万元整，该房到期过户。”2009年8月12日，史3、史4、史5共同出具承诺书一份，主要内容为：其在2006年下半年同意史6、张女士将系争房屋卖给史2，所得卖房款40万元给史6一家解决困难，史6、张女士收到房款后已将房子交给史2，其承诺到期同意办理产权过户手续。当日，史1出具证明一份，表示其知道也同意上述房屋买卖事宜。史6又购买了房屋A，系争房屋由史2家居住使用至今。
2006年11月27日，史6与张女士协议离婚，约定系争房屋产权归张女士所有。房屋A的户主系史6。2007年3月30日，张女士又以史6妻子的身份将户籍迁入房屋A内。2009年春节后，史2提出办理产权过户手续，史6、张女士、史1未同意。由于史6、张女士、史1不愿协助史2办理涉案房屋的产权过户手续，史2于2010年3月诉至原审法院，一审法院判决系争房屋属史2所有，史6等应协助办理上述房屋的产权过户手续。张女士、史1不服，提起上诉。
【案件思考】
史2已支付系争房屋房款，史6与张女士也已将系争房屋交付史6居住并使用，但双方未办理产权过户手续，系争房屋该归谁所有？史6与张女士协议离婚，约定系争房屋的产权归属是否有效？对史2有无影响？史2该如何维护自己的合法权益？
【法庭判决】
一审法院认为，史7、翁女士去世后，系争房屋的实际权利人为史3、史4、史5、史6、张女士和史1。买卖双方之间虽未签订书面的上海市房地产买卖合同，但双方就本案讼争房屋的买卖已经达成了合意，且双方已履行了买卖合同的主要义务，即史2向史6、张女士支付了房款，史6、张女士也向史2交付了房屋，该行为系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。依据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
故史6等应协助史2办理系争房屋的产权过户登记手续。
二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【法理延伸】
讼争房屋的权利人系史7、翁女士与史6、张女士和史1。因史7、翁女士现已去世，史7、翁在该房屋上的遗产份额由其法定继承人即史3、史4、史5、史6继承，故系争房屋的实际权利人为史3、史4、史5、史6、张女士和史1。若不存在2006年9月的系争房屋买卖之事，则2006年11月史6与张女士登记离婚，约定系争房屋归张女士所有，在此之后的近2年时间里，张女士未过问系争房屋的使用情况、未尽过如缴纳物业费、水电费等对房屋的基本管理责任、亦未对房屋申请过户登记，对此系列事宜，张女士以疏忽为抗辩，显然有违常理。
因此，可以认定张女士对系争房屋的买卖应当是明知并同意的。事实上，因史6、张女士在离婚前已经对讼争房屋进行了处分，故并不影响史2要求产权过户的权利。鉴于在讼争房屋买卖时史1尚未成年，且其父母行使的代理权也未损害其权利，不违反法律的规定。
【法律依据】
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
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作者：李海军律师，争创江西房产律师行业标杆！
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