吉安房地产律师李海军：登报通知不能视为交房

   吉安房地产律师李海军：登报通知不能视为交房

以下案例为李海军律师代理的真实案例，为保护当事人隐私，对所有当事人姓名作了处理，并且只展示部分内容

 一 审 代 理 词

审判长、审判员：

江西青源律师事务所接受原告王xx的委托，指派我担任其一审代理人参与本案的诉讼，我在庭审发言的基础上，针对本案争议焦点，依据事实和法律发表如下书面代理意见：

一、第一个焦点问题：被告2007年5月18日登报通知收房，能否视被告于该日期履行了交房义务？

我认为，被告的登报通知不能视为被告于该日期履行了交房义务。理由如下：

1、在原告并非下落不明的情况下，被告应按照合同约定的联系方式履行通知义务，采取直接通知原告或亲友的送达方式，比如直接派人通知、邮寄信函通知、电话通知、托人转告、起诉、公证，只有在采取以上方式均无法直接联系原告的情况下才能视登报通知为合法送达方式。被告辩解原告所留地址不全，无法电话、邮寄通知，与合同上已记载原告详细家庭住址、电话相悖，不能成立。

合同载明了原告方的几个电话号码及具体联系地址，这就是一种联系方式的书面约定，被告明知原告留有的几个电话号码及联系地址、身份证情况、家属单位等诸多具体联系方式，完全可以直接派人通知、邮寄信函通知、电话通知、托人转告等方式送达收房通知书，还可以进行起诉或公证，而被告根本没有这样做，被告至今未有任何证据证明其到现场寻找原告或联系原告留下的电话号码或托人转告，也承认没有邮寄信函通知。被告不能证明原告下落不明，没有完成“无法联系原告及其家属”的举证义务。

2、在已经逾期不能交房的情况下，用豆腐块版面集中对大批购房户登报通知一天，不合常理，实质是被告故意设置陷阱逃避巨额违约金。

首先，一个小区，不可能这么多购房户下落不明而无法联系，这是众所周知的事实。各购房合同均载明了电话号码及联系地址、身份证等联系方式，各购房户均多次主动联系被告要求及时交房，怎么可能有数十户购房户下落不明？如果法院认定登报通知为有效通知，等于确认了数十户购房户下落不明，正中被告的“圈套”。

其次，被告登报通知是在其已经逾期不能按约交房的情况下的行为，目的是故意设置陷阱逃避巨额违约金，因为他们知道很多人不看报纸！

其三，被告仅仅在吉安晚报发个“豆腐块”通知，登报时间仅仅一天，通知对象不指向具体的个体人物，通知方式不醒目，原告没有看该报的习惯，根本不可能知道登报之事。

其四，被告有律师担任常年法律顾问，如果认为原告无法联系，还认为原告违约，完全应该进行起诉或公证。

3、被告称在2007年5月18日登报前后无法联系原告及亲友，完全违背事实。原告已经提供了话费单、汇款单据、电费单等证据证明被告所说完全不符合事实。

4、被告有义务出示完备的文件证明其登报时具备法定交房条件，但是被告至今拒绝提供此类完备的文件，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，不能认定被告登报时具备法定交房条件，购房户在被告不出示此类完备的文件的情况下，也有权拒收商品房。

5、在没有得到法律或合同授权的情况下任何单位和个人均不能随意通过登报的方式向当事人送达文件，被告登报通知没有法律和合同依据。

对于通过登报的方式向当事人送达文件，我国司法实践只有寥寥几种情形。即便法院登报公告，也必须在信函被退回，或者在采取其他途径无法送达法律文书等情形下才能采用。由于我国的法律是授权性的法律，在没有得到授权的情况下任何单位和个人均不能随意通过登报的方式向当事人送达文件。

6、被告不能向原告出示完备的商品房交付证明文件，没有达到合同要求的交付使用条件就一厢情愿地采取登报通知交房，这种做法严重地侵害了业主权益，是完全不负责任的。如果认定登报通知交房为实际交房时间，对于原告非常不公平，有违《合同法》和《民法通则》的公平原则。

7、退一万步讲，即便法院在法定情况下登报公告，也要过几个月才能视为公告生效，假设开发商确实联系不上业主，登报通知也应该有个合理期间，又岂能当天就视为公告生效？

8、被告在答辩状中，对于2009年3月5日才发《收楼通知书》并未否认，原告2009年9月30日用特快专递发给原告协商函，被告也不理睬，应视为被告认可原告主张的逾期不交房事实。

二、第二个焦点问题：被告主张原告有未按时缴清尾款的违约行为并且要求解除合同，能否支持？

该问题，无须多争论，合同约定是交房后缴清尾款，而本案房屋至今未实际交付，原告当然就无违约行为。此外，原告多次找被告要求交房，在万般无奈的情况下，于2009年3月5日主动缴清了余款，被告已经实际收取全部购房款和其他杂七杂八的费用，再主张解除合同没有法律依据。

三、第三个焦点问题：被告应该如何承担违约责任？违约金计算到何时？

被告逾期未交房、办证，应该依合同约定及法律规定承担违约责任，2006年11月30日起至实际交付房屋之日止，按日向原告支付已交房款万分之五的逾期交房违约金，并且依法将办理商品房（含车库）权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

以上意见，望合议庭充分考虑，谢谢！

 江西青源律师事务所  李海军

 二〇  年  月  日

注：如需起诉状、代理词的电子文稿，请发邮件至lihaijun1688@163.com索取，手机：13097221308。仓促及不足之处，欢迎批评指正！

参考案例：

登报通知交房 业主认为违约

开发商未按照合同约定书面通知业主交房，而是在报纸上刊登交房公告，被业主以违约告上法庭索赔8万余元违约金。近日，合肥市中级人民法院终审判决开发商登报公告不算数，赔偿业主违约金3.2万元。

 2005年3月22日，李苓 （化名）与一家房产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了商品房一套，合同中约定,开发商应书面通知交房。2006年5月19日，房产公司在报纸上刊登交房通知，要求业主于2006年5月28日至5月31日办理交房手续。但李苓一直没有前往该公司办理交房手续。李苓认为，房产公司延期交房达486天，根据合同约定应向其支付违约金，李苓要求判令该房产公司继续履行合同，交付合同约定的商品房，并支付延期交房违约金8万余元。

 法院审理认为，房产公司应以合同约定的方式向李苓送达交房通知，其以公告形式送达交房通知不符合合同约定，应承担相应的违约责任；但李苓在合同约定的交房时间后的一年多的时间里，对其购买的房屋不管不问，造成房屋在起诉前未实际交付，亦有过错。法院判决开发商赔偿李苓违约金32000元。