吉州区律师李海军：成功代理一起房屋买卖合同疑难纠纷

代 理 词

审判员：

江西青源律师事务所受被告刘x冰委托，指派我担任其代理人，现针对本案的焦点，发表以下律师代理意见：

一、被告对于争议房屋已经取得政府职能部门依法颁发的房产证，依法取得物权，原告认为房屋产权过户登记无效，不能直接提起民事诉讼，民事诉讼不能撤销行政机关颁发的房产证，据此应该驳回原告的起诉。

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”据此，被告对于争议房屋已经取得房产证，由房产登记机构确认了物权。

二、原告与被告的协议及过户登记行为均系自愿行为，未违反法律强制性规定，不存在可以撤销的情形。

1、原告与被告的协议及过户登记行为均系自愿行为，并无欺诈、强迫等情形，原告是受子女怂恿才起诉。

被告认为，因为被告的父亲照顾原告最多，原告及其他子女均同意这个房给被告的父亲，被告的父亲就建议直接过户给被告，办理过户登记时，被告父亲还在世，兄弟姐妹、父母之间，根本无需欺诈。房屋过户后，被告父亲去世，被告查询后才知道姑妈领走了父亲一万多元社保补助，由此原告与被告及其子女发生争吵，原告随后就提起本次诉讼。

2、原告主张被告以欺诈手段骗自己签订协议及办理过户登记，不是自己真实意思表示，对此事实，原告没有充分证据予以证明。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“ 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。“第五条规定：“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。由此可见，原告认为原告存在欺诈行为，负有充分举证义务。

3、原告所述被欺诈的事实有违常理，难以成立。

原告起诉状称自己“2000年至今一直年迈体弱多病”，有病发晕，意识模糊，可是现在的原告年龄又大了四岁，对于打官司诸多的复杂事宜，怎么就意识清楚并且是自愿了？

原告既然亲自到场办理过户登记并且亲自捺手印，又带上了自己的房产证，自己会询问有关问题，登记人员也会严格审查和询问，在此情况下原告怎么会完全不明白自己的行为？

三、原告及其子女在2006年即知道或者应当知道过户之事，并且同意过户登记，原告的起诉已经超过二年的诉讼时效。原告行使撤销权，也已经超过一年的法定时效，撤销权已经消灭。

《合同法》第五十四条规定了可以撤销合同的情形， 第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

四、原告的其他子女虽然没有在协议书签字，未到场参与过户登记程序，但是实际认可无异议，原告又是该房的实际使用人，被告有理由相信原告可以代表其子女的利益和意见，原告的行为系表见代理。

《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

五、原告认为被告未按照协议支付四万元价款，这是合同生效后是否违约的问题，与本案无关，不是本案审理的范围。

综上所述，请求法院驳回原告的起诉。

江西青源律师事务所 李海军

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二〇一〇年五月日